Pismo otrzymane od Ministerstwa Sprawiedliwości podajemy w całości. Uważamy, że jest to bardzo ważny dokument.
Ministerstwo Sprawiedliwości
Biuro Ministra
Wydział Komunikacji Społecznej i Promocji
BM-IV-054-142/14
Szanowni Państwo,
na wstępie zastrzec należy, że Ministerstwo Sprawiedliwości nie uczestniczyło, ani też nie posiada wiedzy o postępowaniu zakończonym decyzją Wojewody Mazowieckiego nr 67579 z dnia 14 sierpnia 2013 r. W tej sytuacji, nie znajduję podstaw prawnych do zajęcia merytorycznego stanowiska w sprawie, w szczególności do formułowania oceny twierdzeń zawartych w przesłanym piśmie – zważywszy, co należy odnotować, iż nie posiadam wiedzy w jakim kontekście zostały one sformułowane. Wszak z treści pisma wynika, iż jest to kolejna korespondencja wymieniana pomiędzy Państwem, a Mazowieckim Urzędem Wojewódzkim w Warszawie.
W tej sytuacji, w sposób generalny, zauważyć należy, że zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. z 2013 r. Dz. U. poz. 707 ze zm.) „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)”. Przez stan prawny nieruchomości należy rozumieć prawa i roszczenia wpisane w działach II-IV księgi wieczystej. Według obowiązujących przepisów prawami rzeczowymi są: własność i użytkowanie wieczyste, a ograniczonymi prawami rzeczowymi: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. Oprócz praw rzeczowych w księdze wieczystej mogą być wpisane prawa osobiste i roszczenia, o których mowa w art. 16 u.k.w.h., gdyż - stosownie do art. 3 u.k.w.h. - są one objęte domniemaniem prawdziwości i chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Natomiast wpisy w dziale I-O, dotyczące oznaczenia nieruchomości, jej położenia, obszaru i konfiguracji, nie tworzą stanu prawnego nieruchomości, którą to kwestię wyjaśnił Sąd Najwyższy m. in. w uchwale z dnia 28 lutego 1989 r. sygn. akt III CZP 13/89. W uchwale tej zapisano cyt. „Do działu pierwszego księgi wieczystej dokonywane są wpisy praw związanych z nieruchomością, ale przeznaczony on jest także do oznaczania nieruchomości. Oznaczenie nieruchomości (dane o jej położeniu, sposobie korzystania i powierzchni) jest opisem cech fizycznych rzeczy, które wprawdzie nie są pozbawione znaczenia prawnego, ale które też same przez się nie tworzą stanu prawnego tej rzeczy (…) Jak już bowiem Sąd Najwyższy wyjaśnił, przedmiotem oznaczenia nieruchomości jest jej skład fizyczny, zatem stan faktyczny, a nie stan prawny. Należy ponadto pamiętać także i o tym, że usunięcie niezgodności danych z ewidencji gruntów i budynków z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej następuje w trybie sprostowania uregulowanego w art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Poszczególne działki zapisane w ewidencji gruntów, które razem tworzą nieruchomość, same nie stanowią odrębnej nieruchomości, lecz są częścią jednej nieruchomości. Natomiast nie można wykluczyć, że dana działka lub jej część stała się przedmiotem odrębnej własności po odłączeniu się od dotychczasowej nieruchomości, której część stanowiła. Objęcie rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych także obszaru i jej części składowych może doprowadzić do wyniku, który w konfrontacji ze stanem faktycznym okaże się bezprzedmiotowy, np. w konsekwencji nieistnienia już opisanych w księdze wieczystej fizycznych składników nieruchomości. W tym wypadku nie ma miejsca na fikcję prawną, na której wsparty został mechanizm rękojmi, jaką daje treść księgi wieczystej w zakresie stanu prawnego nieruchomości”.
(08-05-2014)